Datos de alquiler a corto plazo: una nueva técnica para pronosticar la demanda en su hotel

El sector hotelero ha subestimado durante mucho tiempo la influencia del alojamiento de alquiler a corto plazo en sus operaciones, considerándolo un tipo de alojamiento especializado que no afectaría las reservas de hoteles convencionales. Sin embargo, la rápida expansión de los alquileres a corto plazo, encabezada por organizaciones como Airbnb y VRBO, ha dejado una huella innegable en la industria hotelera.

La importancia de las reservas de alquiler a corto plazo

Existe una intersección cada vez mayor entre los sectores hotelero y de alquiler a corto plazo, y los consumidores sopesan ambas alternativas en función del costo, las instalaciones y el valor al reservar alojamiento.

La investigación ha identificado una relación entre el aumento de las reservas de alquiler a corto plazo y la demanda hotelera, ofreciendo a los Revenue Managers una técnica innovadora para anticipar la demanda en su propiedad.

La evidencia revela que las reservas de alquiler a corto plazo tienden a aumentar en la mayoría de los mercados antes que las reservas de hotel. Al poder prever los cambios de la demanda en su mercado antes que sus competidores, podrá salir adelante en cuanto a estrategias de precios y promoción.

Comprender la conexión entre los datos de alojamiento Airbnb y la demanda hotelera

Para comprender este vínculo entre los alquileres a corto plazo y los hoteles, la investigación comparó los alquileres de Airbnb con hoteles representativos en 29 lugares de viaje clave, utilizando tasas de ocupación de agosto de 2022 a febrero de 2023.

Aunque ambos exhibieron una ocupación final similar, el momento del repunte fue distinto. Los alquileres de Airbnb experimentaron un aumento anterior, mientras que los hoteles experimentaron un aumento más cerca de la fecha de estancia.

Se llama "retraso en la recogida en el hotel” y se calcula midiendo la diferencia en el tiempo de entrega en el que los alquileres a corto plazo y los hoteles alcanzaron una ocupación de 5%.

Al comparar estas dos curvas, se encontró una comprensión más profunda de la correlación entre alojamientos de alquiler a corto plazo y hoteles.

Los alquileres a corto plazo tienden a asegurar reservas antes que los hoteles, lo que indica un aumento en la demanda del mercado de hoteles dentro de la misma zona. Por el contrario, los hoteles tienden a alcanzar su capacidad máxima más tarde que los alquileres a corto plazo, pero atraen mayores reservas en las últimas tres semanas antes de la fecha de estancia.

Esta correlación puede servir como un instrumento valioso para que los Revenue Managers detecten la demanda emergente y modifiquen sus estrategias de precios en consecuencia.

El punto de 21 días anterior a la fecha de estancia parece ser un dato fundamental para numerosos destinos, ya que marca el momento en que los hoteles igualan el nivel de ocupación del mercado Airbnb.

Visualización del retraso en la recogida en el hotel

Al examinar la proporción promedio de alojamientos reservados durante un período de tiempo determinado y trazar el tiempo de entrega en días, se obtiene una visión más profunda de la relación entre el alquiler a corto plazo y la ocupación hotelera.

Se pueden observar paralelos en cómo los alquileres a corto plazo y los hoteles se reflejan entre sí a medida que disminuye el intervalo entre la reserva y la estancia.

A continuación se puede ver el patrón de los dos destinos más correlacionados, París y Ámsterdam.

París tiene un desfase en la recogida en hoteles de 79 días, con una correlación de ocupaciones finales en la ciudad de 94%. Ámsterdam tiene un desfase en la recogida en hoteles de 69 días, con una correlación de ocupaciones finales en la ciudad de 88%.

En todos los casos, la proporción final de habitaciones vendidas en todo el mercado se alinea o supera ligeramente los niveles de reservas On-The-Book (OTB) de las propiedades de alquiler a corto plazo.

A continuación se proporcionan dos ejemplos ilustrativos de la ciudad de Nueva York y San Francisco. Nueva York muestra un retraso en la recogida en hoteles de 18 días, con una correlación de ocupaciones finales en la ciudad de 85%.

San Francisco, por otro lado, tiene un desfase en la recogida en hoteles de 44 días, con una correlación de ocupaciones finales en la ciudad de 83%.

¿Por qué varía el retraso en la recogida en el hotel en determinados mercados?

El análisis inicial revela una relación clara entre los alquileres a corto plazo y los hoteles tradicionales, aunque a veces puede fluctuar según los mercados.

Ciertos mercados, como Ámsterdam y París, muestran una relación positiva fuertemente correlacionada, mientras que otros muestran lo contrario.

Un ejemplo de esto son las Maldivas, donde todavía existe una fuerte correlación positiva, pero el rezago es negativo, lo que implica que los hoteles se reservan antes que los alquileres a corto plazo. En las Maldivas, los hoteles normalmente empezaron a experimentar demanda una media de 208 días antes que sus homólogos Airbnb.

Si bien es difícil explicar definitivamente este patrón y sus variaciones geográficas, existen algunas pistas.

Los grupos grandes y los viajeros de alto nivel podrían reservar propiedades Airbnb con anticipación, generando una curva de desarrollo más temprano, y luego recurrir a hoteles si es necesario. Cuando los hoteles se reservan antes, podría deberse a factores como el perfil del cliente, las regulaciones y la disponibilidad de la propiedad.

Destinos como Bangkok y Singapur exhiben correlaciones débiles debido a regulaciones más estrictas sobre alquileres a corto plazo para propiedades privadas. Maldivas tiene una disponibilidad limitada de alojamiento genuinamente alternativo, lo que influye en la estructura del mercado. Estos valores atípicos muestran la importancia de la estructura del mercado en esta métrica.

Por lo tanto, se recomienda cierto grado de precaución, pero el potencial para establecer una conexión entre ambos es evidente, ya que la mayoría de los destinos exhiben una fuerte relación.

Este es un descubrimiento intrigante para la industria y ofrece información valiosa para que los Revenue Managers perfeccionen sus estrategias comerciales.

Herramientas para predecir la demanda

Con el rápido crecimiento, la profesionalización y la creciente participación de mercado, los alquileres a corto plazo se han convertido en un formidable competidor hotelero. El problema es que los hoteleros no han tenido hasta ahora una solución para entender realmente a este nuevo competidor.

Herramientas como las de Lighthouse Información de tarifas proporcione una visión de su panorama competitivo combinando datos de hoteles y alquileres a corto plazo. Esto da como resultado mejores decisiones de fijación de precios y le brinda una ventaja competitiva al proporcionar un nuevo método para pronosticar la demanda.

El uso de los conocimientos y estrategias descritos puede mejorar significativamente su posición competitiva en el dinámico panorama hotelero. Puede aprovechar las oportunidades emergentes analizando proactivamente las tendencias del mercado y ajustando su modelo de negocio en consecuencia.

Papel blanco: Predecir la demanda hotelera con datos de alquiler a corto plazo