Los inversores hoteleros pueden beneficiarse del potencial de altos rendimientos, normas fiscales favorables y acceso a las instalaciones hoteleras, al mismo tiempo que diversifican su cartera de propiedades. Sin embargo, al mismo tiempo, es sensato considerar también las posibles desventajas asociadas con la inversión en hoteles. Este artículo le permite obtener más información sobre las oportunidades de inversión hotelera y explorar las principales ventajas y desventajas.

Tabla de contenido:

¿Qué es la industria hotelera?

Antes de tomar cualquier decisión, los inversores hoteleros deberán tener una idea clara significado de hotel o definición y comprensión de la industria hotelera en general. Una forma sencilla de pensar en un hotel es como una propiedad que ofrece alojamiento temporal a los clientes que pagan, incluida una cama y otras instalaciones y servicios relevantes.

La industria hotelera, por su parte, forma parte de la industria de servicios, la industria hotelera y la industria de viajes y turismo. La sección se centra en los alojamientos, y la mayoría de las definiciones incluyen todas las formas de alojamiento temporal para huéspedes, como hoteles, hostales, moteles, posadas y bed and breakfast.

En el artículo "Industria hotelera: ¡todo lo que necesita saber sobre hoteles!" aprenderá más sobre qué son los hoteles, qué es la industria hotelera, cómo se define y qué propiedades se incluyen bajo este paraguas.

¿Por qué elegir invertir en hoteles?

A continuación, vale la pena explorar las numerosas razones para convertirse en inversor hotelero. Los hoteles generalmente difieren significativamente de otros tipos de inversión porque hay una batalla nocturna para asegurar huéspedes y recibir dinero. Es poco probable que esto ocurra con otras formas de propiedad, donde los arrendamientos pueden durar meses o incluso años.

Sin embargo, esto también brinda algunas oportunidades interesantes para los inversionistas de hoteles porque la cantidad de dinero que los huéspedes están dispuestos a pagar por pasar la noche también cambiará en función de varios factores. Esto significa que habrá oportunidades de ganar más dinero en las épocas pico del año o cuando ocurran eventos cercanos.

Por supuesto, los hoteles permiten a los inversores obtener ingresos a largo plazo. Esto puede ser muy atractivo, ya sea para un ingreso complementario o estable durante los años habituales de jubilación. A menudo, también existe un potencial real para aumentar las ganancias haciendo cambios pequeños y positivos en la propiedad y los servicios prestados.

¿Cómo miden los inversores hoteleros el éxito de un hotel?

Los inversores hoteleros deben estar atentos al rendimiento de un hotel para asegurarse de que funciona con éxito. Para hacer esto, hay varios indicadores clave de rendimiento en los que deberá concentrarse. Con estas métricas, es más fácil identificar problemas y ayudar a los gerentes a ajustar las operaciones del hotel.

Un buen ejemplo de una métrica de desempeño hotelero es la tarifa diaria promedio (ADR), que mide el ingreso promedio por habitación ocupada pagada durante un período definido. Otros ejemplos incluyen los ingresos por habitación disponible (RevPAR), que se calcula dividiendo los ingresos totales por habitación entre el número total de habitaciones disponibles. Una métrica similar, la ganancia operativa bruta por habitación disponible, se calcula de manera similar pero tiene en cuenta todas las fuentes de ingresos en lugar de solo los ingresos por habitación.

En “Los KPI's de Revenue Management más utilizados para Hotel”, puede explorar nueve de los indicadores clave de rendimiento más significativos para los hoteles para que pueda comprender mejor su retorno de la inversión.

Ventajas de ser inversor hotelero

Los inversores potenciales necesitan desarrollar una comprensión de los diversos beneficios que conlleva la inversión en un hotel. En las siguientes secciones, puede conocer los muchos aspectos positivos de convertirse en inversor hotelero:

Rendimientos de alto potencial

La industria hotelera generalmente se considera de alto riesgo y alta recompensa, lo que significa que los inversores hoteleros que siguen los pasos correctos tienen el potencial de beneficiarse enormemente de los altos rendimientos. Un activo hotelero bien administrado puede generar rendimientos anuales muy superiores a los relacionados con muchas otras formas de bienes raíces.

Una de las razones de este potencial de alto rendimiento está relacionada con la forma en que operan los hoteles. Esencialmente, en los puntos en los que aumenta la demanda de habitaciones de hotel, los hoteles pueden aumentar considerablemente los precios y seguir atrayendo huéspedes.

Un inversionista hotelero sensato tendrá experiencia dentro de la industria hotelera o accederá al apoyo de aquellos que la tienen. Suponiendo un fuerte gestión hotelera equipo está en su lugar, y el hotel en sí cumple con los requisitos habituales para una buena adquisición, los inversores del hotel pueden esperar obtener importantes recompensas financieras.

Opciones de segregación de costos

En ciertos países, incluido Estados Unidos, los inversionistas en hoteles tienen el potencial de beneficiarse de la segregación de costos. Un estudio de segregación de costos está disponible para propietarios y promotores inmobiliarios que cumplan con ciertos criterios, y los hoteles y propiedades similares de alojamiento para huéspedes suelen ser buenos candidatos.

La segregación de costos funciona al dividir los diferentes aspectos de la propiedad, incluido el terreno en sí, la estructura, la decoración, los senderos, la plomería, las áreas de estacionamiento y el paisajismo, y luego usar esto para beneficiarse de la depreciación acelerada de algunos de esos componentes. Esto puede tener ventajas financieras significativas para los inversores.

La segregación de costos permite a los inversionistas capitalizar la aceleración de las deducciones por depreciación, lo que genera importantes ahorros en impuestos federales y estatales. En última instancia, esto puede significar más dinero para permanecer en el negocio.

Disfrute de las instalaciones usted mismo

Un beneficio subestimado relacionado con convertirse en inversionista hotelero es la oportunidad de disfrutar de las instalaciones y servicios del hotel en los que ha invertido. Invertir en un hotel significa visitar la propiedad y disfrutar de la misma experiencia que vivirán los huéspedes del hotel.

Esto a menudo significa disfrutar de estadías en una excelente ubicación con excelentes instalaciones, personal agradable, acceso a un gimnasio, un restaurante, un bar y opciones de entretenimiento. Dependiendo de la ubicación del hotel o de los hoteles en los que invierta, también puede beneficiarse del buen clima y de las emocionantes atracciones cercanas.

Este es otro ejemplo de cómo las inversiones hoteleras difieren de otras inversiones inmobiliarias. Si invierte en propiedades residenciales y gana dinero alquilándolas, los beneficios son casi en su totalidad financieros. Sin embargo, las inversiones hoteleras brindan tanto beneficios económicos como la oportunidad de experimentar la propiedad por sí mismo.

Aproveche los beneficios fiscales

La propiedad de la propiedad, en general, puede ser una buena inversión en cuanto a los beneficios fiscales que ofrece. Además de la estrategia de segregación de costos mencionada anteriormente y la depreciación acelerada, los inversores hoteleros pueden beneficiarse del crecimiento del capital, la asignación de estructuras y edificios, el alivio de la remediación de tierras y una variedad de otros beneficios.

El crecimiento del capital es uno de los beneficios fiscales más significativos, especialmente en lo que respecta a la recapitalización de inversiones. La adquisición de capital en efectivo de un refinanciamiento de deuda a menudo es posible sin incurrir en impuestos sobre la renta.

En muchas partes del mundo, las inversiones hoteleras también están exentas del impuesto de timbre si la inversión es inferior a cierta cantidad, lo que puede ayudar a que los hoteles sean más asequibles que otros tipos de propiedades.

Diversificar una cartera de inversiones

Finalmente, uno de los aspectos más atractivos de la industria hotelera es su separación de la bolsa y otras tendencias inmobiliarias. Esto significa que los inversores hoteleros a menudo pueden diversificar su cartera de propiedades, lo que puede ofrecer protección si surgen problemas con otras inversiones inmobiliarias.

Desempeño hotelero y tendencias hoteleras a menudo están completamente desconectados de las tendencias que afectan otras inversiones inmobiliarias. En cambio, el desempeño del hotel suele verse afectado positiva y negativamente por diferentes factores, incluidos los eventos locales, las conexiones de transporte, el clima y la calidad del servicio.

Esto significa que, con las circunstancias adecuadas y suponiendo que el hotel se gestione de forma eficaz, las inversiones hoteleras pueden funcionar bien incluso cuando otras inversiones inmobiliarias se resienten.

Desventajas de ser inversor hotelero

Si bien los inversores hoteleros tienen el potencial de beneficiarse enormemente de sus inversiones, no están completamente libres de riesgos ni de otros problemas. A continuación, puede conocer algunas de las posibles desventajas de las inversiones hoteleras:

Dependencia de la economía, la competencia y la ubicación

Una posible desventaja de convertirse en inversor hotelero es la dependencia que estas inversiones tienen de la economía, así como de la ubicación del propio inmueble y de la existencia de competencia cercana.

La mayoría de los huéspedes del hotel probablemente serán personas que disfrutan de las vacaciones, lo que requiere que las personas tengan suficientes ingresos disponibles para gastar en esos lujos. En tiempos de dificultades económicas, los hoteles pueden experimentar una disminución significativa en la cantidad de huéspedes que pueden atraer y en los precios que los huéspedes están dispuestos a pagar.

La popularidad de un hotel también dependerá en gran medida de la ubicación. Si bien ciertas áreas están firmemente establecidas como puntos de acceso turístico, incluso estos lugares pueden experimentar aumentos y disminuciones de popularidad, lo que puede estar fuera de su control. Más allá de esto, también existe la posibilidad de que surja un competidor local o que un competidor existente desarrolle una oferta más atractiva, lo que puede alejar a los huéspedes de su hotel.

Riesgo de capital sobreapalancado

Muchos inversores hoteleros se ven tentados a pedir prestado grandes cantidades de dinero para sus inversiones, ya que esto puede abrir el potencial para generar mayores rendimientos. Sin embargo, esto también conlleva el riesgo de que el hotel se sobreapalanque.

Se considera que un hotel está sobreapalancado si la deuda aumenta, por lo que no se pueden cubrir los reembolsos, los pagos de intereses y los gastos operativos del hotel. Cuanto más pida prestado, mayores serán sus tasas de interés, lo que crea un riesgo adicional de experimentar un fracaso de inversión.

Si un hotel comienza a tener problemas operativos, que pueden causar una amplia gama de factores externos, muchos de los cuales pueden ser difíciles de predecir o controlar, querrá tener dinero para invertir en su activo. Esto no será posible si se apalanca demasiado y es probable que pierda la propiedad de su hotel.

Confianza en una gestión y operaciones eficaces

Otro posible problema con el que los inversionistas hoteleros tendrán que lidiar es la dependencia que las inversiones hoteleras tienen de una administración hotelera efectiva y una buena toma de decisiones sobre operaciones hoteleras.

En particular, debe haber un fuerte enfoque en mantenerse atento a las tendencias más amplias dentro de la industria e invertir lo suficiente en las últimas tecnología hotelera. Si una propiedad se queda atrás de sus rivales en términos de software y tecnología que utiliza el personal, o la tecnología proporcionada a los huéspedes, es probable que esos rivales obtengan las recompensas. Después de todo, los huéspedes preferirán una propiedad que ofrezca una experiencia fluida, moderna y sin fricciones.

Los inversores hoteleros siempre deben recordar que el componente de propiedad de un hotel es solo un factor. Los hoteles generalmente tendrán éxito o fracasarán en función de la calidad de su servicio y las decisiones estratégicas que tomen. Esto significa que es imperativo tener un gran equipo de gestión y todos departamentos del hotel tirando en la misma dirección.

Video: Los 10 mejores consejos de administración hotelera para gerentes

Confianza en la gente y la cultura

Finalmente, siguiendo el punto anterior, los inversores hoteleros pueden tener éxito o fracasar en función de si obtienen o no el apoyo de las personas adecuadas y toman medidas para implementar el tipo correcto de cultura hotelera.

A menos que cuente con un equipo y una experiencia significativa, necesitará la ayuda de una empresa de gestión hotelera. Seleccionar la empresa adecuada puede hacer o deshacer una inversión, y se debe lograr un equilibrio entre encontrar la empresa adecuada y garantizar que el hotel siga siendo rentable después de pagarles. Este puede ser un equilibrio delicado, ya que las mejores empresas de gestión suelen cobrar más. Las ganancias del hotel deben ser suficientes para superar esto.

Además de esto, la cultura general de la empresa dentro de un hotel puede tener una gran influencia en el éxito o el fracaso. Los hoteles deben adoptar una cultura que priorice las necesidades de los huéspedes y se centre en un servicio genuino. Si este tipo de cultura no está presente, es poco probable que un hotel se convierta en una inversión positiva a largo plazo.

Comprender las inversiones hoteleras

Antes de tomar cualquier decisión final, los inversores hoteleros deben tratar de comprender la industria hotelera y lo que ofrecen estas inversiones con la mayor profundidad posible. Esto incluye aprender sobre diferentes oportunidades de inversión, como crowdfunding, compras directas, etc.

En el artículo “Inversiones hoteleras: cómo y por qué debería empezar a invertir en hoteles”, puede aprender todo lo que necesita saber sobre las oportunidades de inversión hotelera, por qué tantas personas optan por invertir en esta área en particular y algunas de las principales formas en que puede dar el siguiente paso y convertirse en un inversionista hotelero.

Los inversionistas en hoteles pueden beneficiarse enormemente de su inversión debido a la posibilidad de obtener altos rendimientos, la oportunidad de capitalizar las normas fiscales favorables y la capacidad de diversificar una cartera de propiedades. Sin embargo, también es esencial ser consciente de los posibles inconvenientes, como la dependencia de la economía y la dependencia de la gestión hotelera. Esto puede permitirle mitigar los riesgos y tomar medidas estratégicas para garantizar que su inversión valga la pena.

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Este artículo está escrito por:

Martijn Barten

Hola, soy Martijn Barten, fundador de Revfine.com. Con 20 años de experiencia en la industria hotelera, me especializo en optimizar los ingresos combinando revenue management con estrategias de marketing. He desarrollado, implementado y administrado con éxito revenue management y estrategias de marketing para propiedades individuales y carteras de propiedades múltiples.