Données de location à court terme : une nouvelle technique pour prévoir la demande dans votre hôtel

Le secteur hôtelier a longtemps sous-estimé l'influence des locations à court terme sur ses opérations, les considérant comme un type d'hébergement spécialisé qui n'aurait pas d'impact sur les réservations d'hôtels conventionnelles. Cependant, l'expansion rapide des locations à court terme, menée par des organisations comme Airbnb et VRBO, a laissé une marque indéniable sur l'industrie hôtelière.

L’importance des réservations de location à court terme

Il existe une intersection croissante entre les secteurs de l'hôtellerie et de la location à court terme, les consommateurs évaluant les deux alternatives en fonction du coût, des installations et de la valeur lors de la réservation d'un hébergement.

Des recherches ont identifié une relation entre l'augmentation des réservations de locations à court terme et la demande hôtelière, offrant ainsi aux Revenue Managers une technique innovante pour anticiper la demande dans leur établissement.

Les données révèlent que les réservations de locations à court terme ont tendance à augmenter sur la plupart des marchés avant les réservations d'hôtels. En étant capable de prévoir les évolutions de la demande sur votre marché avant vos concurrents, vous pouvez prendre de l'avance en matière de stratégies de tarification et de promotion.

Comprendre le lien entre les données d'hébergement Airbnb et la demande hôtelière

Pour comprendre ce lien entre les locations à court terme et les hôtels, l'étude a comparé les locations Airbnb avec des hôtels représentatifs dans 29 lieux de voyage clés, en utilisant les taux d'occupation d'août 2022 à février 2023.

Même si les deux ont affiché une occupation finale similaire, le moment de la hausse était distinct. Les locations Airbnb ont connu une augmentation plus précoce, tandis que les hôtels ont connu une augmentation à l'approche de la date du séjour.

C'est appelé "décalage de prise en charge à l'hôtel» et est calculé en mesurant la différence de délai de livraison auquel les locations à court terme et les hôtels ont atteint 5% d'occupation.

Grâce à la comparaison de ces deux courbes, une compréhension plus approfondie de la corrélation entre les logements locatifs à court terme et les hôtels a été trouvée.

Les locations à court terme ont tendance à garantir les réservations plus tôt que les hôtels, ce qui indique une recrudescence de la demande du marché pour les hôtels dans la même zone. À l’inverse, les hôtels ont tendance à atteindre leur pleine capacité plus tard que les locations à court terme, mais attirent des réservations plus importantes au cours des trois dernières semaines précédant la date du séjour.

Cette corrélation peut constituer un instrument précieux permettant aux Revenue Managers de détecter la demande émergente et de modifier leurs stratégies de tarification en conséquence.

Le point de 21 jours précédant la date du séjour semble être une donnée charnière pour de nombreuses destinations, car il marque le moment où les hôtels correspondent au niveau d'occupation du marché Airbnb.

Visualisation du décalage de prise en charge à l'hôtel

En examinant la proportion moyenne d'hébergements réservés sur une période donnée et en calculant le délai en jours, vous obtenez une compréhension plus approfondie de la relation entre la location à court terme et l'occupation de l'hôtel.

Vous pouvez observer des parallèles dans la manière dont les locations à court terme et les hôtels se reflètent à mesure que l’intervalle entre la réservation et le séjour diminue.

La tendance pour les deux destinations les plus corrélées, Paris et Amsterdam, est présentée ci-dessous.

Paris a un délai de prise en charge à l'hôtel de 79 jours, la corrélation des occupations finales dans la ville atteignant 94%. Amsterdam a un délai de prise en charge à l'hôtel de 69 jours, la corrélation des occupations finales dans la ville atteignant 88%.

Dans tous les cas, la part finale des chambres vendues sur le marché s'aligne ou dépasse légèrement les niveaux de réservation sur le livre (OTB) des propriétés de location à court terme.

Deux exemples illustrant la ville de New York et de San Francisco sont présentés ci-dessous. New York présente un délai de prise en charge à l'hôtel de 18 jours, la corrélation des occupations finales dans la ville atteignant 85%.

San Francisco, en revanche, a un délai de prise en charge à l'hôtel de 44 jours, la corrélation des occupations finales dans la ville atteignant 83%.

Pourquoi le délai de prise en charge à l'hôtel varie-t-il sur certains marchés ?

L'analyse initiale révèle une relation claire entre les locations à court terme et les hôtels traditionnels, même si elle peut parfois fluctuer selon les marchés.

Certains marchés, comme Amsterdam et Paris, présentent une relation positive fortement corrélée, tandis que d'autres affichent l'inverse.

Les Maldives en sont un exemple, où il existe encore une forte corrélation positive, mais le décalage est négatif, ce qui implique que les hôtels sont réservés avant les locations à court terme. Aux Maldives, les hôtels ont généralement commencé à connaître une demande 208 jours en moyenne avant leurs homologues Airbnb.

Bien qu’il soit difficile d’expliquer définitivement cette tendance et ses variations géographiques, il existe quelques indices.

Les grands groupes et les voyageurs haut de gamme peuvent réserver des propriétés Airbnb à l'avance, générant une courbe qui se développe plus tôt, puis recourir aux hôtels si nécessaire. Lorsque les hôtels sont réservés plus tôt, cela peut être dû à des facteurs tels que le profil du client, la réglementation et la disponibilité des propriétés.

Des destinations comme Bangkok et Singapour présentent de faibles corrélations en raison de réglementations plus strictes en matière de location à court terme pour les propriétés privées. Les Maldives disposent d’une disponibilité limitée d’hébergements véritablement alternatifs, ce qui influence la structure du marché. Ces valeurs aberrantes montrent l’importance de la structure du marché dans cette mesure.

Une certaine prudence est donc recommandée, mais le potentiel d’établissement d’un lien entre les deux est évident, car la plupart des destinations présentent une relation étroite.

Il s’agit d’une découverte intrigante pour le secteur et offre des informations précieuses aux Revenue Managers pour affiner leurs stratégies commerciales.

Outils pour prédire la demande

Avec une croissance rapide, une professionnalisation et une part de marché croissante, la location courte durée est devenue un redoutable concurrent hôtelier. Le problème est que les hôteliers n’avaient pas jusqu’à présent de solution pour réellement comprendre ce nouveau concurrent.

Des outils comme celui de Lighthouse Aperçu des taux donnez une vue de votre paysage concurrentiel en combinant les données hôtelières et de location à court terme. Cela se traduit par de meilleures décisions en matière de prix et vous donne un avantage concurrentiel en fournissant une nouvelle méthode de prévision de la demande.

L’utilisation des informations et des stratégies décrites peut améliorer considérablement votre position concurrentielle dans le paysage dynamique de l’hôtellerie. Vous pouvez profiter des opportunités émergentes en analysant de manière proactive les tendances du marché et en ajustant votre modèle commercial en conséquence.

Papier blanc: Prédire la demande hôtelière avec les données de location à court terme