Les investisseurs hôteliers peuvent bénéficier du potentiel de rendements élevés, de règles fiscales favorables et de l'accès aux installations hôtelières tout en diversifiant leur portefeuille immobilier. Cependant, en même temps, il est judicieux d'examiner également les éventuels inconvénients associés à l'investissement dans les hôtels. Cet article vous permet d'en savoir plus sur les opportunités d'investissement hôtelier et d'explorer les principaux avantages et inconvénients.

Table des matières:

Qu'est-ce que l'industrie hôtelière ?

Avant de prendre une quelconque décision, les investisseurs hôteliers devront avoir une idée claire sens de l'hôtel ou une définition et une compréhension de l'industrie hôtelière au sens large. Une façon simple de considérer un hôtel est comme une propriété qui fournit aux clients payants un hébergement temporaire, y compris un lit et d'autres installations et services pertinents.

L'industrie hôtelière, quant à elle, fait partie de l'industrie des services, de l'industrie hôtelière et de l'industrie du voyage et du tourisme. La section se concentre sur l'hébergement, la plupart des définitions incluant toutes les formes d'hébergement temporaire, comme les hôtels, les auberges, les motels, les auberges et les chambres d'hôtes.

Dans l'article « Industrie hôtelière: tout ce que vous devez savoir sur les hôtels ! » vous en apprendrez plus sur ce que sont les hôtels, ce qu'est l'industrie hôtelière, comment elle est définie et quelles propriétés relèvent de ce parapluie.

Pourquoi choisir d'investir dans l'hôtellerie ?

Ensuite, il convient d'explorer les nombreuses raisons de devenir investisseur hôtelier. Les hôtels diffèrent généralement considérablement des autres types d'investissement car il y a une bataille nocturne pour sécuriser les clients et recevoir de l'argent. Ce n'est pas susceptible d'être présent avec d'autres formes de propriété, où les baux peuvent durer des mois, voire des années.

Cependant, cela offre également des opportunités intéressantes aux investisseurs hôteliers, car le montant que les clients sont prêts à payer pour une nuitée changera également en fonction de divers facteurs. Cela signifie qu'il y aura des opportunités de gagner plus d'argent aux périodes de pointe de l'année ou lorsque des événements à proximité se produisent.

Bien sûr, les hôtels permettent aux investisseurs de gagner un revenu à long terme. Cela peut être très attrayant, que ce soit pour un revenu complémentaire ou stable pendant les années de retraite habituelles. Il existe également souvent un réel potentiel d'augmentation des revenus en apportant de petits changements positifs à la propriété et aux services fournis.

Comment les investisseurs hôteliers mesurent-ils le succès d'un hôtel ?

Les investisseurs hôteliers doivent garder un œil attentif sur les performances d'un hôtel pour s'assurer qu'il fonctionne avec succès. Pour ce faire, il existe plusieurs indicateurs de performance clés sur lesquels vous devrez vous concentrer. À l'aide de ces mesures, il devient plus facile d'identifier les problèmes et d'aider les gestionnaires à ajuster les opérations de l'hôtel.

Un bon exemple d'indicateur de performance hôtelière est le tarif journalier moyen (ADR), qui mesure le revenu moyen par chambre occupée payée sur une période définie. D'autres exemples incluent le revenu par chambre disponible (RevPAR), calculé en divisant le revenu total de votre chambre par le nombre total de chambres disponibles. Une métrique similaire, le bénéfice d'exploitation brut par chambre disponible, est calculée de la même manière, mais tient compte de toutes les sources de revenus plutôt que du seul revenu des chambres.

Dans « Les indicateurs de performance clés de gestion des revenus les plus utilisés pour les hôtels », vous pouvez explorer neuf des indicateurs clés de performance les plus importants pour les hôtels afin de mieux comprendre votre retour sur investissement.

Avantages d'être un investisseur hôtelier

Les investisseurs potentiels doivent développer une compréhension des divers avantages qui accompagnent l'investissement dans un hôtel. Dans les sections ci-dessous, vous pouvez découvrir les nombreux côtés positifs de devenir un investisseur hôtelier :

Hauts rendements potentiels

L'industrie hôtelière est généralement considérée comme à haut risque et à haut rendement, ce qui signifie que les investisseurs hôteliers qui suivent les bonnes étapes ont le potentiel de bénéficier grandement de rendements élevés. Un actif hôtelier bien géré peut générer des rendements annuels dépassant de loin ceux liés à de nombreuses autres formes immobilières.

Une des raisons de ce fort potentiel de rendement est liée au fonctionnement des hôtels. Essentiellement, aux moments où la demande de chambres d'hôtel augmente, les hôtels peuvent augmenter considérablement les prix tout en continuant à attirer des clients.

Un investisseur hôtelier sensé aura soit de l'expérience dans l'industrie hôtelière, soit aura accès au soutien de ceux qui en ont. En supposant une forte gestion de l'hôtel équipe est en place et que l'hôtel lui-même coche les cases habituelles pour une bonne acquisition, les investisseurs hôteliers peuvent s'attendre à récolter d'importantes récompenses financières.

Options de séparation des coûts

Dans certains pays, dont les États-Unis, les investisseurs hôteliers ont le potentiel de bénéficier de la ségrégation des coûts. Une étude de ségrégation des coûts est disponible pour les propriétaires et les promoteurs immobiliers qui répondent à certains critères, et les hôtels et propriétés d'hébergement similaires sont souvent de bons candidats.

La ségrégation des coûts fonctionne en divisant les différents aspects de la propriété - y compris le terrain lui-même, la structure, le décor, les sentiers, la plomberie, les aires de stationnement et l'aménagement paysager - puis en l'utilisant pour bénéficier d'un amortissement accéléré pour certains de ces composants. Cela peut alors avoir des avantages financiers importants pour les investisseurs.

La ségrégation des coûts permet aux investisseurs de capitaliser sur l'accélération des déductions pour amortissement, ce qui entraîne d'importantes économies d'impôts fédéraux et étatiques. En fin de compte, cela peut signifier que plus d'argent reste dans l'entreprise.

Profitez des installations vous-même

Un avantage sous-estimé lié au fait de devenir un investisseur hôtelier est la possibilité de profiter par vous-même des installations et des services hôteliers dans lesquels vous avez investi. Investir dans un hôtel signifie visiter la propriété et vivre la même expérience que les clients de l'hôtel.

Cela signifie souvent profiter de séjours dans un excellent emplacement avec de superbes installations, un personnel agréable, l'accès à une salle de sport, un restaurant, un bar et des options de divertissement. En fonction de l'emplacement de l'hôtel ou des hôtels dans lesquels vous investissez, vous pouvez également bénéficier d'un climat agréable et d'attractions passionnantes à proximité.

Ceci est un autre exemple de la différence entre les investissements hôteliers et les autres investissements immobiliers. Si vous investissez dans une propriété résidentielle et gagnez de l'argent en la louant, les avantages sont presque entièrement financiers. Cependant, les investissements hôteliers offrent à la fois des avantages économiques et la possibilité de découvrir la propriété vous-même.

Profitez des avantages fiscaux

La propriété foncière, en général, peut être un bon investissement au regard des avantages fiscaux offerts. Outre la stratégie de ségrégation des coûts susmentionnée et l'amortissement accéléré, les investisseurs hôteliers peuvent bénéficier d'une croissance des fonds propres, d'une allocation pour les structures et les bâtiments, d'une aide à l'assainissement des terres et de divers autres avantages.

La croissance des capitaux propres est l'un des avantages fiscaux les plus importants, en particulier en ce qui concerne la recapitalisation des investissements. Il est souvent possible d'acquérir des capitaux propres en espèces à partir d'un refinancement de dette sans encourir d'impôt sur le revenu.

Dans de nombreuses régions du monde, les investissements hôteliers sont également exonérés du droit de timbre si l'investissement est inférieur à un certain montant, ce qui peut contribuer à rendre les hôtels plus abordables que d'autres types de propriétés.

Diversifier un portefeuille d'investissement

Enfin, l'un des aspects les plus attrayants de l'industrie hôtelière est sa séparation de la bourse et des autres tendances immobilières. Cela signifie que les investisseurs hôteliers peuvent souvent diversifier leur portefeuille immobilier, ce qui peut offrir une protection en cas de problèmes avec d'autres investissements immobiliers.

Performances hôtelières et tendances hôtelières sont souvent totalement déconnectés des tendances qui impactent les autres investissements immobiliers. Au lieu de cela, les performances des hôtels sont généralement affectées positivement et négativement par différents facteurs, notamment les événements locaux, les liaisons de transport, la météo et la qualité du service.

Cela signifie qu'avec les bonnes circonstances et en supposant que l'hôtel est géré efficacement, les investissements hôteliers peuvent être performants même lorsque d'autres investissements immobiliers souffrent.

Inconvénients d'être un investisseur hôtelier

Bien que les investisseurs hôteliers aient le potentiel de bénéficier énormément de leurs investissements, ils ne sont pas totalement sans risque ni exempts d'autres problèmes. Ci-dessous, vous pouvez en apprendre davantage sur certains des inconvénients possibles des investissements hôteliers :

Dépendance vis-à-vis de l'économie, de la concurrence et de la localisation

Un inconvénient possible de devenir un investisseur hôtelier est la dépendance que ces investissements ont de l'économie, ainsi que de l'emplacement de la propriété elle-même et de l'existence d'une concurrence à proximité.

La plupart des clients de l'hôtel seront probablement des personnes en vacances, ce qui nécessite que les gens disposent d'un revenu disponible suffisant pour se consacrer à ce luxe. En période de difficultés économiques, les hôtels peuvent connaître une baisse significative du nombre de clients qu'ils peuvent attirer et des prix que les clients sont prêts à payer.

La popularité d'un hôtel dépendra également énormément de son emplacement. Bien que certaines zones soient fermement établies en tant que points chauds touristiques, même ces endroits peuvent connaître des augmentations et des diminutions de popularité, ce qui peut être hors de votre contrôle. Au-delà de cela, il est également possible qu'un concurrent local émerge ou qu'un concurrent existant développe une offre plus attrayante, ce qui peut attirer les clients loin de votre hôtel.

Risque de capital surendetté

De nombreux investisseurs hôteliers sont tentés d'emprunter de grosses sommes d'argent pour leurs investissements, car cela peut ouvrir la possibilité de générer des rendements plus élevés. Cependant, cela entraîne également un risque de surendettement de l'hôtel.

Un hôtel est considéré comme surendetté si la dette s'accumule, de sorte que les remboursements, les paiements d'intérêts et les dépenses d'exploitation de l'hôtel ne peuvent pas être couverts. Plus vous empruntez, plus vos taux d'intérêt sont susceptibles d'être élevés, ce qui crée un risque supplémentaire de connaître un échec d'investissement.

Si un hôtel commence à rencontrer des problèmes de fonctionnement, qui peuvent être causés par un large éventail de facteurs externes - dont beaucoup peuvent être difficiles à prévoir ou à contrôler - vous voudrez avoir de l'argent à investir dans votre actif. Cela ne sera pas possible si vous devenez surendetté et perdez probablement votre propriété hôtelière.

Dépendance envers une gestion et des opérations efficaces

Un autre problème possible auquel les investisseurs hôteliers devront faire face est la dépendance des investissements hôteliers à une gestion hôtelière efficace et à une bonne prise de décision concernant opérations hôtelières.

En particulier, il faut s'efforcer de rester à l'écoute des tendances plus larges au sein de l'industrie et d'investir suffisamment dans les dernières technologie hôtelière. Si une propriété prend du retard sur ses rivaux en termes de logiciels et de technologies utilisés par le personnel, ou de technologie fournie aux clients, ces rivaux en récolteront probablement les fruits. Après tout, les clients préféreront une propriété qui offre une expérience fluide, moderne et sans friction.

Les investisseurs hôteliers doivent toujours se rappeler que la composante immobilière d'un hôtel n'est qu'un facteur parmi d'autres. Les hôtels réussiront ou échoueront généralement en fonction de la qualité de leur service et des décisions stratégiques prises. Cela signifie qu'il est impératif d'avoir une excellente équipe de direction et que tous services hôteliers tirant dans le même sens.

Vidéo : Les 10 meilleurs conseils de gestion hôtelière pour les managers

Dépendance envers les gens et la culture

Enfin, suite au point précédent, les investisseurs hôteliers peuvent réussir ou échouer selon qu'ils obtiennent ou non le soutien des bonnes personnes et prennent des mesures pour mettre en œuvre le bon type de culture hôtelière.

À moins d'avoir une équipe en place et une expérience significative, vous aurez besoin de l'aide d'une société de gestion hôtelière. La sélection de la bonne entreprise peut faire ou défaire un investissement, et un équilibre doit être trouvé entre trouver la bonne entreprise et s'assurer que l'hôtel reste rentable après les avoir payés. Cela peut être un équilibre délicat, car les meilleures sociétés de gestion facturent généralement plus. Les bénéfices des hôtels doivent être suffisants pour surmonter cela.

De plus, la culture générale de l'entreprise au sein d'un hôtel peut avoir une influence majeure sur le succès ou l'échec. Les hôtels doivent adopter une culture qui place les besoins des clients au premier plan et se concentre sur un service authentique. Si ce type de culture n'est pas présent, il est peu probable qu'un hôtel devienne un investissement positif à plus long terme.

Comprendre les investissements hôteliers

Avant de prendre une décision finale, les investisseurs hôteliers doivent essayer de comprendre le plus profondément possible l'industrie hôtelière et ce que ces investissements offrent. Cela comprend l'apprentissage des différentes opportunités d'investissement, telles que le financement participatif, les achats purs et simples, etc.

Dans l'article « Investissements hôteliers : comment et pourquoi vous devriez commencer à investir dans les hôtels », vous pouvez apprendre tout ce que vous devez savoir sur les opportunités d'investissement hôtelier, pourquoi tant de personnes choisissent d'investir dans ce domaine particulier, et certaines des principales façons dont vous pouvez passer à l'étape suivante et devenir un investisseur hôtelier.

Les investisseurs hôteliers peuvent bénéficier énormément de leur investissement en raison de la possibilité de rendements élevés, de la possibilité de capitaliser sur des règles fiscales favorables et de la possibilité de diversifier un portefeuille immobilier. Cependant, il est également essentiel d'être conscient des inconvénients potentiels, comme la dépendance à l'égard de l'économie et la dépendance à l'égard de la gestion hôtelière. Cela peut vous permettre d'atténuer les risques et de prendre des mesures stratégiques pour vous assurer que votre investissement rapporte.

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Cet article est rédigé par :

Martijn Barten

Bonjour, je suis Martijn Barten, fondateur de Revfine.com. Avec 20 ans d'expérience dans l'industrie hôtelière, je me spécialise dans l'optimisation des revenus en combinant revenue management avec des stratégies marketing. J'ai développé, mis en œuvre et géré avec succès des stratégies revenue management et de marketing pour des propriétés individuelles et des portefeuilles multi-propriétés.