Dati sugli affitti a breve termine: una nuova tecnica per prevedere la domanda del tuo hotel

Il settore dell'ospitalità ha a lungo sottovalutato l'influenza degli alloggi in affitto a breve termine sulle proprie attività, considerandoli una tipologia di alloggio specializzata che non avrebbe alcun impatto sulle prenotazioni alberghiere convenzionali. Tuttavia, la rapida espansione degli affitti a breve termine, guidata da organizzazioni come Airbnb e VRBO, ha lasciato un segno innegabile nel settore alberghiero.

L’importanza delle prenotazioni di affitti a breve termine

C'è una crescente intersezione tra il settore alberghiero e quello degli affitti a breve termine, con i consumatori che valutano entrambe le alternative in base al costo, alle strutture e al valore quando prenotano un alloggio.

La ricerca ha identificato una relazione tra l’aumento delle prenotazioni di affitti a breve termine e la domanda alberghiera, offrendo ai Revenue Manager una tecnica innovativa per anticipare la domanda presso le loro proprietà.

I dati rivelano che le prenotazioni di affitti a breve termine tendono ad aumentare nella maggior parte dei mercati prima delle prenotazioni alberghiere. Essendo in grado di prevedere i cambiamenti della domanda nel tuo mercato prima dei tuoi concorrenti, puoi andare avanti per quanto riguarda le strategie di prezzo e promozione.

Comprendere la connessione tra i dati sugli alloggi del Airbnb e la domanda alberghiera

Per comprendere questo legame tra affitti a breve termine e hotel, la ricerca ha confrontato gli affitti Airbnb con hotel rappresentativi in 29 località di viaggio chiave, utilizzando i tassi di occupazione da agosto 2022 a febbraio 2023.

Sebbene entrambi abbiano mostrato un’occupazione finale simile, i tempi dell’aumento sono stati distinti. Gli affitti di Airbnb hanno registrato un aumento in precedenza, mentre gli hotel hanno registrato un aumento in prossimità della data del soggiorno.

Questo è chiamato "ritardo nel prelievo dall'hotel" e viene calcolato misurando la differenza nel tempo di consegna in cui gli affitti a breve termine e gli hotel hanno raggiunto l'occupazione di 5%.

Attraverso il confronto di queste due curve è stata possibile comprendere più a fondo la correlazione tra alloggi in affitto a breve termine e alberghi.

Gli affitti a breve termine tendono a garantire le prenotazioni prima degli hotel, indicando un’impennata della domanda di mercato per gli hotel nella stessa zona. Al contrario, gli hotel tendono a raggiungere la piena capacità più tardi rispetto agli affitti a breve termine, ma registrano prenotazioni più consistenti nelle ultime tre settimane prima della data del soggiorno.

Questa correlazione può rappresentare uno strumento prezioso per i Revenue Manager per rilevare la domanda emergente e modificare di conseguenza le proprie strategie di prezzo.

Il punto di 21 giorni che precede la data del soggiorno sembra essere un punto dati fondamentale per numerose destinazioni, poiché segna il momento in cui gli hotel corrispondono al livello di occupazione del mercato Airbnb.

Visualizzazione del ritardo del prelievo in hotel

Esaminando la percentuale media di alloggi prenotati in un determinato periodo di tempo e tracciando il tempo di consegna in giorni, ottieni informazioni più approfondite sulla relazione tra affitto a breve termine e occupazione dell'hotel.

È possibile osservare parallelismi nel modo in cui gli affitti a breve termine e gli hotel si rispecchiano a vicenda man mano che l’intervallo tra la prenotazione e il soggiorno diminuisce.

Di seguito è riportato lo schema per le due destinazioni più correlate, Parigi e Amsterdam.

Parigi ha un ritardo nel ritiro degli hotel di 79 giorni, con la correlazione delle occupazioni finali in città che raggiunge 94%. Amsterdam ha un ritardo nel ritiro degli hotel di 69 giorni, con la correlazione delle occupazioni finali in città che raggiunge 88%.

In tutti i casi, la quota finale di camere vendute sul mercato si allinea o supera leggermente i livelli di prenotazione On-The-Book (OTB) delle proprietà in affitto a breve termine.

Di seguito sono forniti due esempi illustrativi da New York City e San Francisco. New York presenta un ritardo nel ritiro degli hotel di 18 giorni, con la correlazione delle occupazioni finali in città che raggiunge 85%.

San Francisco, d'altro canto, ha un ritardo nel ritiro degli hotel di 44 giorni, con una correlazione delle occupazioni finali in città che raggiunge 83%.

Perché il ritardo del ritiro in hotel varia in alcuni mercati?

L’analisi iniziale rivela una chiara relazione tra gli affitti a breve termine e gli hotel tradizionali, anche se a volte può fluttuare a seconda dei mercati.

Alcuni mercati, come Amsterdam e Parigi, mostrano una relazione positiva fortemente correlata, mentre altri mostrano l’inverso.

Un esempio di ciò sono le Maldive, dove esiste ancora una forte correlazione positiva, ma il ritardo è negativo, il che implica che gli hotel vengono prenotati prima degli affitti a breve termine. Alle Maldive, gli hotel di solito hanno iniziato a registrare una domanda con una media di 208 giorni di anticipo rispetto ai loro omologhi Airbnb.

Sebbene sia difficile spiegare in modo definitivo questo modello e le sue variazioni geografiche, esistono alcuni indizi.

Grandi gruppi e viaggiatori di fascia alta potrebbero prenotare in anticipo le proprietà Airbnb, generando una curva di sviluppo precedente, e quindi ricorrere agli hotel se necessario. Quando gli hotel vengono prenotati in anticipo, ciò potrebbe essere dovuto a fattori quali il profilo del cliente, le normative e la disponibilità della struttura.

Destinazioni come Bangkok e Singapore mostrano correlazioni deboli a causa delle normative più severe sugli affitti a breve termine per le proprietà private. Le Maldive hanno una disponibilità limitata di alloggi realmente alternativi, il che influenza la struttura del mercato. Questi valori anomali mostrano l’importanza della struttura del mercato in questo parametro.

Pertanto si raccomanda una certa cautela, ma il potenziale per stabilire una connessione tra i due è evidente, poiché la maggior parte delle destinazioni mostra una forte relazione.

Si tratta di una scoperta intrigante per il settore e offre preziosi spunti ai Revenue Manager per perfezionare le proprie strategie commerciali.

Strumenti per prevedere la domanda

Con la rapida crescita, la professionalizzazione e l’aumento della quota di mercato, gli affitti a breve termine sono diventati un formidabile concorrente degli hotel. Il problema è che fino ad ora gli albergatori non hanno avuto una soluzione per comprendere veramente questo nuovo concorrente.

Strumenti come quello di Lighthouse Valutazione della valutazione fornire una visione del panorama competitivo combinando i dati sugli hotel e sugli affitti a breve termine. Ciò si traduce in migliori decisioni sui prezzi e ti dà un vantaggio competitivo fornendo un nuovo metodo per la previsione della domanda.

L'utilizzo degli approfondimenti e delle strategie delineate può migliorare significativamente la tua posizione competitiva nel dinamico panorama dell'ospitalità. Puoi sfruttare le opportunità emergenti analizzando in modo proattivo le tendenze del mercato e adattando di conseguenza il tuo modello di business.

Carta bianca: Prevedere la domanda alberghiera con i dati sugli affitti a breve termine