Os investidores hoteleiros podem se beneficiar do potencial de altos rendimentos, regras fiscais favoráveis e acesso a instalações hoteleiras, ao mesmo tempo em que diversificam seu portfólio de propriedades. No entanto, ao mesmo tempo, é sensato analisar também as possíveis desvantagens associadas ao investimento em hotéis. Este artigo permite-lhe saber mais sobre as oportunidades de investimento hoteleiro e explorar as principais vantagens e desvantagens.

Índice:

O que é a indústria hoteleira?

Antes de tomar qualquer decisão, os investidores hoteleiros precisam ter um claro significado de hotel ou definição e uma compreensão da indústria hoteleira mais ampla. Uma maneira simples de pensar em um hotel é como uma propriedade que oferece aos clientes pagantes acomodações temporárias, incluindo uma cama e outras instalações e serviços relevantes.

A indústria hoteleira, por sua vez, faz parte da indústria de serviços, da indústria da hospitalidade e da indústria de viagens e turismo. A seção se concentra em hospedagem, com a maioria das definições incluindo todas as formas de acomodação temporária para hóspedes, como hotéis, albergues, motéis, pousadas e pousadas.

No artigo “Hotelaria: tudo o que você precisa saber sobre hotéis!” você aprenderá mais sobre o que são hotéis, o que é a indústria hoteleira, como ela é definida e quais propriedades se enquadram nesse guarda-chuva.

Por que escolher investir em hotéis?

Em seguida, vale a pena explorar as inúmeras razões para se tornar um investidor hoteleiro. Os hotéis geralmente diferem significativamente de outros tipos de investimento porque há uma batalha noturna para garantir os hóspedes e receber dinheiro. Isso provavelmente não estará presente em outras formas de propriedade, onde os arrendamentos podem durar meses ou até anos.

No entanto, isso também oferece algumas oportunidades interessantes para os investidores em hotéis, porque a quantidade de dinheiro que os hóspedes estão dispostos a pagar por uma pernoite também mudará com base em vários fatores. Isso significa que haverá oportunidades de ganhar mais dinheiro nos horários de pico do ano ou quando ocorrerem eventos próximos.

Obviamente, os hotéis permitem que os investidores obtenham uma renda de longo prazo. Isso pode ser altamente atraente, seja para uma renda complementar ou estável nos anos normais de aposentadoria. Muitas vezes, também existe um potencial real para aumentar os ganhos, fazendo pequenas alterações positivas na propriedade e nos serviços prestados.

Como os investidores hoteleiros medem o sucesso de um hotel?

Os investidores hoteleiros devem ficar atentos ao desempenho de um hotel para garantir que ele funcione com sucesso. Para fazer isso, existem vários indicadores-chave de desempenho nos quais você precisará se concentrar. Usando essas métricas, fica mais fácil identificar problemas e auxiliar os gerentes no ajuste das operações do hotel.

Um bom exemplo de métrica de desempenho hoteleiro é a tarifa média diária (ADR), que mede a receita média por quarto ocupado pago durante um período definido. Outros exemplos incluem a receita por quarto disponível (RevPAR), calculada dividindo a receita total do quarto pelo número total de quartos disponíveis. Uma métrica semelhante, lucro operacional bruto por quarto disponível, é calculada de forma semelhante, mas leva em conta todas as fontes de receita, e não apenas a receita de quarto.

No “Os KPIs de Revenue Management mais usados para hotel”, você pode explorar nove dos indicadores-chave de desempenho mais significativos para hotéis para que seu retorno sobre o investimento possa ser melhor compreendido.

Vantagens de ser um investidor hoteleiro

Os potenciais investidores precisam desenvolver uma compreensão dos vários benefícios que vêm com o investimento em um hotel. Nas seções abaixo, você pode aprender sobre os muitos lados positivos de se tornar um investidor hoteleiro:

Altos retornos potenciais

A indústria hoteleira é geralmente considerada de alto risco e alta recompensa, o que significa que os investidores hoteleiros que seguem os passos certos têm o potencial de se beneficiar muito de altos retornos. Um ativo hoteleiro bem administrado pode gerar retornos anuais muito superiores aos relacionados a muitas outras formas imobiliárias.

Uma das razões para este alto potencial de rendimento está ligada à forma como os hotéis operam. Essencialmente, nos pontos em que a demanda por quartos de hotel aumenta, os hotéis podem aumentar bastante os preços e ainda atrair hóspedes.

Um investidor hoteleiro sensato terá experiência na indústria hoteleira ou terá acesso ao apoio de quem tem. Assumindo uma forte gestão hoteleira equipe está no lugar, e o próprio hotel marca as caixas usuais para uma boa aquisição, os investidores do hotel podem esperar colher recompensas financeiras significativas.

Opções de segregação de custos

Em alguns países, incluindo os Estados Unidos, os investidores hoteleiros têm o potencial de se beneficiar da segregação de custos. Um estudo de segregação de custos está disponível para proprietários de imóveis e promotores imobiliários que atendem a determinados critérios, e hotéis e propriedades semelhantes de acomodação para hóspedes geralmente são bons candidatos.

A segregação de custos funciona dividindo os diferentes aspectos da propriedade – incluindo o próprio terreno, a estrutura, decoração, calçadas, encanamentos, áreas de estacionamento e paisagismo – e, em seguida, usando isso para se beneficiar da depreciação acelerada de alguns desses componentes. Isso pode ter vantagens financeiras significativas para os investidores.

A segregação de custos permite que os investidores capitalizem as deduções de depreciação aceleradas, levando a economias substanciais de impostos federais e estaduais. Em última análise, isso pode significar mais dinheiro permanecendo no negócio.

Aproveite as instalações você mesmo

Um benefício subestimado associado a se tornar um investidor hoteleiro é a oportunidade de aproveitar as instalações e serviços do hotel em que você investiu. Investir em um hotel significa visitar o imóvel e desfrutar da mesma experiência que os hóspedes do hotel vivenciarão.

Muitas vezes, isso significa desfrutar de estadias em uma excelente localização, com ótimas instalações, funcionários simpáticos, acesso a uma academia, restaurante, bar e opções de entretenimento. Dependendo da localização do hotel ou dos hotéis em que você investe, você também pode se beneficiar do ótimo clima e das emocionantes atrações próximas.

Este é outro exemplo de como os investimentos em hotéis diferem de outros investimentos imobiliários. Se você investe em imóveis residenciais e ganha dinheiro alugando-os, os benefícios são quase inteiramente financeiros. No entanto, os investimentos em hotéis oferecem benefícios econômicos e uma oportunidade de experimentar a propriedade por conta própria.

Capitalize os Benefícios Fiscais

A propriedade de imóveis, em geral, pode ser um bom investimento em relação aos benefícios fiscais oferecidos. Além da estratégia de segregação de custos mencionada acima e da depreciação acelerada, os investidores hoteleiros podem se beneficiar do crescimento do patrimônio, subsídios para estruturas e edifícios, alívio de remediação de terrenos e uma variedade de outros benefícios.

O crescimento do patrimônio está entre os benefícios fiscais mais significativos, especialmente no que diz respeito à recapitalização do investimento. A aquisição de patrimônio líquido de um refinanciamento de dívida geralmente é possível sem incorrer em imposto de renda.

Em muitas partes do mundo, os investimentos hoteleiros também estão isentos de imposto de selo se o investimento for inferior a um determinado valor, o que pode ajudar a tornar os hotéis mais acessíveis do que outros tipos de propriedade.

Diversifique uma carteira de investimentos

Por último, um dos aspetos mais apelativos da indústria hoteleira é a sua separação do mercado bolsista e de outras tendências imobiliárias. Isso significa que os investidores em hotéis geralmente podem diversificar seu portfólio de propriedades, o que pode oferecer proteção se ocorrerem problemas com outros investimentos imobiliários.

Desempenho hoteleiro e tendências de hotel muitas vezes estão totalmente desconectados das tendências que afetam outros investimentos imobiliários. Em vez disso, o desempenho do hotel geralmente é afetado positiva e negativamente por diferentes fatores, incluindo eventos locais, conexões de transporte, clima e qualidade do serviço.

Isso significa que, com as circunstâncias certas e supondo que o hotel seja gerenciado de forma eficaz, os investimentos em hotéis podem ter um bom desempenho mesmo quando outros investimentos imobiliários sofrem.

Desvantagens de ser um investidor hoteleiro

Embora os investidores hoteleiros tenham o potencial de se beneficiar enormemente de seus investimentos, eles não estão completamente isentos de riscos ou de outros problemas. Abaixo, você pode conhecer algumas das possíveis desvantagens dos investimentos hoteleiros:

Dependência da Economia, Competição e Localização

Uma possível desvantagem de se tornar um investidor hoteleiro é a dependência que esses investimentos têm da economia, bem como da localização do próprio imóvel e da existência de concorrência nas proximidades.

A maioria dos hóspedes do hotel provavelmente será de férias, o que exige que as pessoas tenham renda disponível suficiente para gastar em tais luxos. Em tempos de dificuldades econômicas, os hotéis podem sofrer um declínio significativo no número de hóspedes que podem atrair e nos preços que os hóspedes estão dispostos a pagar.

A popularidade de um hotel também dependerá enormemente da localização. Embora certas áreas estejam firmemente estabelecidas como pontos turísticos, mesmo esses locais podem experimentar aumentos e diminuições de popularidade, o que pode estar fora de seu controle. Além disso, existe também a possibilidade de surgir um concorrente local ou um concorrente existente desenvolver uma oferta mais apelativa, o que poderá atrair hóspedes para fora do seu hotel.

Risco de Capital Sobrealavancado

Muitos investidores hoteleiros são tentados a emprestar grandes quantias de dinheiro para seus investimentos, pois isso pode abrir o potencial de gerar retornos mais altos. No entanto, isso também traz o risco de o hotel se tornar excessivamente alavancado.

Um hotel é considerado superalavancado se a dívida aumentar, portanto, reembolsos, pagamentos de juros e despesas operacionais do hotel não podem ser cobertos. Quanto mais você emprestar, maiores serão suas taxas de juros, criando um risco adicional de sofrer uma falha de investimento.

Se um hotel começar a ter problemas operacionais, que podem ser causados por uma ampla gama de fatores externos – muitos dos quais podem ser difíceis de prever ou controlar – você vai querer ter dinheiro para colocar em seu ativo. Isso não será possível se você ficar superalavancado e provavelmente perder sua propriedade de hotel.

Confiança em Gerenciamento e Operações Eficazes

Outra possível questão que os investidores hoteleiros terão de enfrentar é a dependência que os investimentos hoteleiros têm de uma gestão hoteleira eficaz e de uma boa tomada de decisões sobre operações hoteleiras.

Em particular, deve haver um forte foco em ficar atento às tendências mais amplas do setor e investir suficientemente nas últimas tecnologia hoteleira. Se uma propriedade fica atrás de rivais em termos de software e tecnologia usados pela equipe, ou a tecnologia fornecida aos hóspedes, esses rivais provavelmente colherão os frutos. Afinal, os hóspedes vão preferir uma propriedade que ofereça uma experiência tranquila, moderna e sem atritos.

Os investidores hoteleiros devem sempre lembrar que o componente de propriedade de um hotel é apenas um fator. Os hotéis geralmente terão sucesso ou falharão com base na qualidade de seus serviços e nas decisões estratégicas tomadas. Isso significa que é imperativo ter uma grande equipe de gestão e todos departamentos de hotel puxando na mesma direção.

Vídeo: 10 principais dicas de gerenciamento de hotéis para gerentes

Confiança nas pessoas e na cultura

Por fim, seguindo o ponto anterior, os investidores hoteleiros podem ter sucesso ou fracassar com base no fato de obterem ou não o apoio das pessoas certas e tomarem medidas para implementar o tipo certo de cultura hoteleira.

A menos que você tenha uma equipe e experiência significativa, precisará da ajuda de uma empresa de administração de hotéis. Selecionar a empresa certa pode fazer ou quebrar um investimento, e é preciso encontrar um equilíbrio entre encontrar a empresa certa e garantir que o hotel continue lucrativo após pagá-los. Este pode ser um equilíbrio delicado, pois as melhores empresas de gestão costumam cobrar mais. Os lucros do hotel precisam ser suficientes para superar isso.

Além disso, a cultura geral da empresa dentro de um hotel pode ter uma grande influência no sucesso ou no fracasso. Os hotéis precisam adotar uma cultura que coloque as necessidades dos hóspedes em primeiro lugar e se concentre no serviço genuíno. Se este tipo de cultura não estiver presente, é improvável que um hotel se torne um investimento positivo a longo prazo.

Entendendo os investimentos hoteleiros

Antes de tomar qualquer decisão final, os investidores hoteleiros devem tentar entender a indústria hoteleira e o que esses investimentos oferecem o mais profundamente possível. Isso inclui aprender sobre diferentes oportunidades de investimento, como crowdfunding, compras definitivas, etc.

No artigo “Investimentos em hotéis: como e por que você deve começar a investir em hotéis”, você pode aprender tudo o que precisa saber sobre oportunidades de investimento em hotéis, por que tantas pessoas optam por investir nessa área específica e algumas das principais maneiras pelas quais você pode dar o próximo passo e se tornar um investidor em hotéis.

Os investidores hoteleiros podem se beneficiar enormemente de seus investimentos devido à possibilidade de altos retornos, à oportunidade de capitalizar com regras fiscais favoráveis e à capacidade de diversificar um portfólio de propriedades. No entanto, também é essencial estar ciente das possíveis desvantagens, como a dependência da economia e a dependência da administração hoteleira. Isso pode permitir que você reduza os riscos e tome medidas estratégicas para garantir que seu investimento compense.

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Este artigo foi escrito por:

Martijn Barten

Olá, sou Martijn Barten, fundador da Revfine.com. Com 20 anos de experiência no setor hoteleiro, sou especialista em otimizar receitas combinando revenue management com estratégias de marketing. Desenvolvi, implementei e gerenciei com sucesso revenue management e estratégias de marketing para propriedades individuais e portfólios de múltiplas propriedades.