Dados de aluguel de curto prazo: uma nova técnica para prever a demanda em seu hotel

O setor hoteleiro há muito que subestima a influência do alojamento de aluguer de curta duração nas suas operações, vendo-o como um tipo de alojamento especializado que não teria impacto nas reservas de hotéis convencionais. No entanto, a rápida expansão dos aluguéis de curto prazo, liderada por organizações como Airbnb e VRBO, deixou uma marca inegável na indústria hoteleira.

A importância das reservas de aluguer de curta duração

Há uma intersecção crescente entre os setores hoteleiro e de aluguer de curta duração, com os consumidores a ponderar ambas as alternativas com base no custo, nas instalações e no valor ao reservar alojamento.

A investigação identificou uma relação entre o aumento das reservas de aluguer de curta duração e a procura hoteleira, oferecendo aos Revenue Managers uma técnica inovadora para antecipar a procura nas suas propriedades.

A evidência revela que as reservas de aluguer de curta duração tendem a aumentar na maioria dos mercados antes das reservas de hotel. Ao ser capaz de prever mudanças na demanda em seu mercado antes de seus concorrentes, você pode avançar em relação às estratégias de preços e promoção.

Compreendendo a conexão entre os dados de hospedagem Airbnb e a demanda hoteleira

Para compreender esta ligação entre aluguéis de curta duração e hotéis, a pesquisa comparou os aluguéis do Airbnb com hotéis representativos em 29 locais importantes de viagem, usando taxas de ocupação de agosto de 2022 a fevereiro de 2023.

Embora ambos exibissem ocupação final semelhante, o momento do aumento foi distinto. Os aluguéis do Airbnb tiveram um aumento mais cedo, enquanto os hotéis tiveram um aumento mais próximo da data da estadia.

Isso é chamado de “atraso na retirada do hotel”E é calculado medindo a diferença no lead time em que os aluguéis de curto prazo e os hotéis atingiram 5% de ocupação.

Através da comparação destas duas curvas, foi encontrada uma compreensão mais profunda da correlação entre alojamentos de aluguer de curta duração e hotéis.

Os aluguéis de curto prazo tendem a garantir reservas mais cedo do que os hotéis, indicando um aumento na demanda do mercado por hotéis na mesma área. Por outro lado, os hotéis tendem a atingir a capacidade total mais tarde do que os alugueres de curta duração, mas atraem reservas maiores nas últimas três semanas antes da data da estadia.

Esta correlação pode servir como um instrumento valioso para os Revenue Managers detectarem a procura emergente e modificarem as suas estratégias de preços em conformidade.

O ponto de 21 dias anterior à data da estadia parece ser um dado crucial para vários destinos, pois marca o momento em que os hotéis correspondem ao nível de ocupação do mercado Airbnb.

Visualizando o atraso na retirada do hotel

Ao examinar a proporção média de acomodações reservadas em um determinado período e traçar o prazo de entrega em dias, você obtém insights mais profundos sobre a relação entre aluguel de curto prazo e ocupação hoteleira.

É possível observar paralelos na forma como os aluguéis de curto prazo e os hotéis se espelham à medida que o intervalo entre a reserva e a estadia diminui.

O padrão dos dois destinos mais correlacionados, Paris e Amsterdã, pode ser visto abaixo.

Paris tem um atraso na retirada dos hotéis de 79 dias, com a correlação de ocupação final na cidade atingindo 94%. Amsterdã tem um atraso na retirada dos hotéis de 69 dias, com a correlação de ocupação final na cidade atingindo 88%.

Em todos os casos, a parcela final de quartos vendidos em todo o mercado se alinha ou supera ligeiramente os níveis de reservas On-The-Book (OTB) das propriedades de aluguel de curto prazo.

Dois exemplos ilustrativos da cidade de Nova York e São Francisco são fornecidos abaixo. Nova York apresenta um atraso de 18 dias na retirada dos hotéis, com a correlação de ocupações finais na cidade atingindo 85%.

Já São Francisco tem um atraso de retirada de hotéis de 44 dias, com a correlação de ocupações finais na cidade atingindo 83%.

Por que o atraso na retirada do hotel varia em determinados mercados?

A análise inicial revela uma relação clara entre os alugueres de curta duração e os hotéis tradicionais, embora uma relação que por vezes possa flutuar entre os mercados.

Certos mercados, como Amesterdão e Paris, apresentam uma relação positiva fortemente correlacionada, enquanto outros apresentam o inverso.

Um exemplo disto são as Maldivas, onde ainda existe uma forte correlação positiva, mas o desfasamento é negativo, o que implica que os hotéis são reservados antes dos alugueres de curta duração. Nas Maldivas, os hotéis normalmente começaram a ter procura em média 208 dias antes dos seus homólogos Airbnb.

Embora seja difícil explicar definitivamente este padrão e as suas variações geográficas, existem algumas pistas.

Grandes grupos e viajantes sofisticados podem reservar propriedades Airbnb com antecedência, gerando uma curva de desenvolvimento mais precoce, e então recorrer a hotéis, se necessário. Quando os hotéis são reservados mais cedo, isso pode ocorrer devido a fatores como perfil do cliente, regulamentos e disponibilidade da propriedade.

Destinos como Banguecoque e Singapura apresentam correlações fracas devido a regulamentações de aluguer de curto prazo mais rigorosas para propriedades privadas. As Maldivas têm uma disponibilidade limitada de alojamento verdadeiramente alternativo, o que influencia a estrutura do mercado. Esses valores discrepantes mostram a importância da estrutura do mercado nesta métrica.

Portanto, recomenda-se alguma cautela, mas o potencial para estabelecer uma ligação entre os dois é evidente, uma vez que a maioria dos destinos apresenta uma forte relação.

Esta é uma descoberta intrigante para a indústria e oferece informações valiosas para os Revenue Managers refinarem suas estratégias comerciais.

Ferramentas para prever a demanda

Com o rápido crescimento, a profissionalização e o aumento da participação de mercado, os aluguéis de curto prazo tornaram-se um concorrente formidável dos hotéis. O problema é que os hoteleiros não tiveram até agora uma solução para compreender verdadeiramente este novo concorrente.

Ferramentas como o Lighthouse Avaliar informações forneça uma visão do seu cenário competitivo combinando dados de hotéis e aluguéis de curto prazo. Isso resulta em melhores decisões de preços e oferece uma vantagem competitiva ao fornecer um novo método para previsão de demanda.

Usar os insights e estratégias descritos pode melhorar significativamente sua posição competitiva no cenário dinâmico da hospitalidade. Você pode aproveitar as oportunidades emergentes analisando proativamente as tendências do mercado e ajustando seu modelo de negócios de acordo.

Papel branco: Previsão da demanda hoteleira com dados de aluguel de curto prazo